Tras la postergación forzada por la falta de consensos parlamentarios, el oficialismo buscará destrabar una iniciativa que va mucho más allá del mercado inmobiliario rural y la venta de campos: modifica las reglas de expropiaciones, acelera los desalojos urbanos y rurales, flexibiliza el Manejo del Fuego y elimina los topes a la extranjerización de tierras.
Sancionada en diciembre de 2011, la Ley 26.737 de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales emergió como una respuesta de soberanía jurídica destinada a frenar la especulación financiera sobre los recursos estratégicos del país. La norma vigente fijó un marco de protección claro y estricto:
- Tope general del 15%: Prohíbe que la titularidad de tierras rurales en manos de personas físicas o jurídicas extranjeras supere el 15% de la superficie total a nivel nacional, provincial y departamental.
- Límite por nacionalidad: Dispone que los ciudadanos o empresas de una misma nacionalidad no pueden concentrar más del 30% de ese 15% permitido.
- Tope a la zona núcleo: Limita a un máximo de 1.000 hectáreas (o su equivalente en capacidad de producción) la propiedad por cada titular extranjero en la franja más fértil de la pampa húmeda.
- Protección hídrica y de fronteras: Prohíbe de forma explícita la venta de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes (ríos, lagos, acuíferos, lagunas) y establece restricciones estrictas de seguridad en áreas limítrofes.
¿Qué busca cambiar el Ejecutivo y de qué manera?
El proyecto de ley del Poder Ejecutivo va más allá de habilitar la compra de campos a extranjeros: se trata de un paquete integral articulado en cinco capítulos normativos que redefinen la relación entre el Estado, los inversores y la propiedad en la Argentina:
Capítulo 1: Expropiaciones
Aborda el régimen de expropiaciones endureciendo las exigencias para que el Estado pueda declarar la “utilidad pública” de un bien. Le resta margen al Estado para expropiar tierras en función del bienestar general o el interés social, obligándolo a justificar la medida de forma extremadamente precisa y elevando los costos de compensación al incorporar el pago previo del lucro cesante (con un tope del 30% salvo prueba en contrario) a favor del privado.
Capítulo 2: Desalojos
Regula los desalojos unificando inmuebles urbanos y rurales, dado que el proyecto acelera drásticamente los tiempos procesales al disponer que todas las causas tramiten por la vía sumarísima, que es el proceso civil más rápido del país.
Además, habilita la expulsión anticipada del ocupante con una simple declaración jurada del propietario (sin exigirle una caución real o garantía económica de respaldo), limita las pruebas que puede presentar el demandado a documental y pericial, y autoriza expresamente el uso de la fuerza pública incluso en días inhábiles.
Capítulo 3: Ley 26.737, de Tierras
Este es el eje central de la controversia, puesto que la Ley 26.737, sancionada en diciembre de 2011 como un escudo de soberanía jurídica, establece un límite del 15% a la extranjerización de tierras rurales a nivel nacional, provincial y municipal; prohíbe que una misma nacionalidad supere el 30% de ese total; fija un tope de 1.000 hectáreas en la zona núcleo pampeana; y prohíbe la venta de inmuebles en zonas de frontera o que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes.
El proyecto de Javier Milei deroga de raíz los Artículos 8, 9 y 10, suprimiendo todos estos topes cuantitativos y geográficos. Se abre así la posibilidad de que corporaciones y pools de siembra extranjeros concentren cientos de miles de hectáreas en el corazón agrícola, sobre acuíferos, nacientes de ríos y zonas limítrofes, anulando además las facultades de fiscalización previa del Registro Nacional de Tierras y restringiendo la limitación únicamente a Estados extranjeros directos.
Capítulo 4: Manejo del Fuego (Ley 26.815)
Modifica el régimen ambiental sobre predios incendiados, dado que la normativa vigente impone una prohibición de 30 a 60 años para realizar emprendimientos inmobiliarios o cambios en el uso del suelo sobre terrenos quemados, buscando desalentar la quema intencional para desforestar. El proyecto oficial elimina el apartado del artículo 22 que fija esa veda para predios rurales, pastizales y zonas periurbanas.
Al respecto, el jefe del Cuerpo de Guardaparques de la Provincia de Misiones, Jorge Javier Bondar, alertó en una carta abierta sobre el riesgo de este cambio: al desarticular la protección sobre tierras quemadas, se genera un incentivo perverso donde el fuego se convierte en la herramienta para “limpiar” el suelo de regulaciones y habilitar su venta inmediata a la especulación inmobiliaria y extractiva.
Capítulo 5: Digitalización del Trámite
Corresponde a una sección administrativa orientada a modernizar los registros de la propiedad inmueble. Habilita la presentación de documentos con firma digital, fija un plazo máximo obligatorio de 30 días para el control de legalidad registral y crea la Ventanilla Única Federal Inmobiliaria junto a una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.
Rechazo social mayoritario: el informe de Zuban Córdoba
A pesar de la insistencia del Poder Ejecutivo en presentar la medida como una herramienta para atraer inversiones, la sociedad argentina muestra un rechazo contundente. Un estudio de opinión pública elaborado por la consultora Zuban Córdoba y Asociados reveló que 8 de cada 10 personas (casi el 80% de los encuestados) están a favor de mantener o reforzar los límites a la venta de tierras rurales a extranjeros.
El informe resalta que la defensa de la soberanía sobre el suelo, el agua y los recursos naturales cruza de forma transversal a casi todos los espacios sociopolíticos del país, evidenciando que la desregulación dominial carece de consenso ciudadano y es percibida como una cesión injustificada del patrimonio nacional.
Justificaciones oficiales y la presión del FMI: dólares de corto plazo a cambio de territorio
Frente a la opinión pública, el Gobierno justifica la iniciativa apelando a la retórica de la “libertad de mercado” y la “atracción de inversiones”, argumentando que el régimen actual actúa como un “freno burocrático” que impide el ingreso de divisas.
Sin embargo, el verdadero motor de esta urgencia regulatoria proviene de los compromisos asumidos ante el Fondo Monetario Internacional (FMI). En el marco de las revisiones crediticias vigentes en 2026, el organismo internacional exigió a la Argentina dos condicionalidades estructurales: la acumulación inmediata de reservas internacionales netas en el Banco Central y una profunda desregulación de los mercados de factores y bienes naturales.
El diagnóstico de la Casa Rosada es tajante: ante la escasez estructural de divisas para saldar los vencimientos de deuda y la imposibilidad de sostener el esquema cambiario, el Estado ofrece el suelo argentino como garantía patrimonial. El FMI actúa como el auditor de un modelo que busca remunerar a los acreedores externos facilitando la compra directa de activos tangibles (tierra, agua y subsuelo) por parte de fondos soberanos e inversores globales.
El gran engranaje: Súper RIGI, Ley de Glaciares y la captura integral de recursos
La derogación de la Ley de Tierras forma parte de una cadena de valor regulatoria diseñada para ceder el control del país al capital transnacional.
El Régimen de Incentivos para Grandes Inversiones (aprobado para proyectos superiores a USD 1.000 millones) no beneficia únicamente a la minería. Abarca a la agricultura de escala corporativa, el desarrollo inmobiliario masivo, la biotecnología, la infraestructura energética y los centros de datos/inteligencia artificial.
Otorga alícuotas del Impuesto a las Ganancias reducidas al 15%, aranceles de importación en 0% para maquinaria usada o nueva, y la disponibilidad libre del 100% de las divisas en el exterior a partir del tercer año.
La reforma aprobada en abril de 2026 acotó la tutela ambiental estrictamente a los glaciares con función hídrica “relevante y comprobada”, liberando el ambiente periglacial. Esta modificación fue la llave para activar más de USD 28.000 millones en inversiones para megaemprendimientos de cobre, litio y oro en la alta montaña (como los proyectos El Pachón o Vicuña), permitiéndoles operar sobre zonas antes protegidas.
Para que los grandes fondos de inversión internacionales ejecuten estas inversiones multimillonarias, exigen el dominio absoluto y perpetuo de la superficie. Con la reforma, el inversor obtiene la ventaja impositiva del RIGI, el aval ambiental flexibilizado por la Ley de Glaciares y la propiedad privada del suelo sobre el cual se asientan el mineral y las cuencas de agua dulce.
El antecedente histórico: el caso del pueblo vendido en La Rioja
Para comprender la peligrosidad del vacío legal que propone el Gobierno, es importante conocer la historia de Valle Hermoso, una localidad cordillerana del departamento Vinchina, en la provincia de La Rioja.
En el año 2008, aprovechando la ausencia de un marco normativo nacional que regulara la venta de suelo a foráneos, una controvertida transacción inmobiliaria le otorgó a un empresario estadounidense aproximadamente 200.000 hectáreas cordilleranas. La compra no se limitó a tierras desérticas: dentro de la propiedad vendida quedó atrapado el pueblo completo de Valle Hermoso.
La operación incluyó las viviendas de las familias residentes, una escuela rural en funcionamiento, una capilla histórica, el puesto sanitario local y la totalidad de las fuentes naturales de agua dulce de la región. Los pobladores pasaron de la noche a la mañana a ser “usurpadores” en su propia tierra, impedidos de transitar libremente o de utilizar el agua de los arroyos sin la autorización del dueño extranjero. Fue precisamente este escándalo nacional, sumado a la compra masiva de hectáreas patagónicas por parte de Joe Lewis (Lago Escondido) y la firma Benetton, lo que forzó al Congreso a sancionar la Ley de Tierras en 2011.
El mapa actual sobre la extranjerización de tierras
La información recabada por el Observatorio de Tierras (UBA-CONICET) a través de pedidos de acceso a la información pública revela que la concentración extranjera presenta números alarmantes:
Superficie total extranjerizada: Existen más de 13 millones de hectáreas en manos de capitales internacionales. Esto equivale a la superficie completa de Inglaterra.
- Departamentos fuera de la ley: Un total de 36 departamentos en todo el país ya exceden el límite del 15% fijado por la norma.
- Extranjerización superior al 50%: En cuatro distritos la situación es extrema: Lácar (Neuquén), General Lamadrid (La Rioja), Molinos y San Carlos (Salta) tienen más de la mitad de su superficie privada en manos foráneas.
- Posiciones estratégicas sobre los ríos: En la vía navegable del río Paraná, los departamentos de Iguazú (Misiones), Ituzaingó y Berón de Astrada (Corrientes) y Campana (Buenos Aires) superan holgadamente el 30% de extranjerización.
- Principales países acreedores: El ranking lo lidera Estados Unidos con más de 2,7 millones de hectáreas (superando el tamaño de la provincia de Tucumán), seguido por Italia y España.
El escenario político en el Senado y el reparto de los gobernadores
La postergación del debate para el 6 de agosto de 2026 abrió una etapa de difíciles negociaciones entre la Casa Rosada y los gobernadores, verdaderos ejecutores de los votos en el recinto
Teniendo en cuenta las conversaciones abiertas entre gobernadores y el Ejecutivo nacional, se estima que los mandatarios de provincias mineras como Raúl Jalil (Catamarca), Marcelo Orrego (San Juan), Gustavo Sáenz (Salta) y Alfredo Cornejo (Mendoza) podrían alinear a sus senadores para acompañar el proyecto. Su prioridad ha sido viabilizar inversiones en cobre y litio, articulando el Súper RIGI y la flexibilización de glaciares a cambio de obras y partidas de infraestructura provincial.
En el plano partidario nacional, la UCR mostró posturas encontradas. El titular del radicalismo nacional, Leonel Chiarella, pidió su rechazo formal en el Congreso. Sin embargo, este rechazo partidario no garantiza una posición uniforme en el Senado: existen senadores radicales de provincias como Mendoza, Santa Fe o Corrientes que posiblemente voten a favor de la ley de tierras.
A su vez, los legisladores dialoguistas buscan eliminar del proyecto oficial la figura del “silencio administrativo positivo” (que daría por aprobada la venta a un extranjero si la provincia no responde en determinado tiempo), exigiendo que las administraciones subnacionales mantengan de forma activa la potestad final de autorizar o denegar cada transacción en sus territorios.
La definición clave del debate podría estar en manos de los senadores de Misiones, donde la interna provincial complica los planes de la Casa Rosada. El gobernador Hugo Passalacqua ordenó públicamente a sus legisladores votar en contra del proyecto, considerando que Misiones es el segundo distrito nacional con mayor tasa de extranjerización de la tierra y posee casi un 90% de sus límites constituidos por fronteras internacionales.
Sin embargo, los senadores misioneros responden políticamente al conductor del espacio provincial, Carlos Rovira, quien cuenta con antecedentes de alineamiento estratégico con la Casa Rosada en votaciones clave.
Poroteo en el Senado: la batalla voto a voto
Para obtener la media sanción, el oficialismo necesita reunir 37 votos (la mayoría absoluta del cuerpo). A pocos días del debate en el recinto, teniendo en cuenta las negociaciones y los movimientos de pasillo, se estima que el mapa de votos en la Cámara alta refleja un escenario de paridad:
- A FAVOR (35 votos estimados): Integrados por la bancada de La Libertad Avanza, el PRO y senadores de provincias mineras o de sectores de la UCR cuyos gobernadores negociaron acompañar el paquete económico.
- EN CONTRA (29 votos estimados): Conformados por la bancada de Unión por la Patria, legisladores patagónicos y bonaerenses firmes en el rechazo.
- INDECISOS (8 votos clave): Representantes de la UCR, bloques provinciales (Misiones, Neuquén, Santa Cruz) y sectores dialoguistas. Son los verdaderos árbitros de la sesión; entre ellos se destacan los dos senadores de Misiones, cuya definición determinará si el proyecto alcanza la mayoría o se derrumba definitivamente.
El escenario en San Luis: la llave parlamentaria y las consecuencias geográficas
Al observar el mapa oficial elaborado por el Observatorio de Tierras, la provincia de San Luis registra hoy un 2,68% de su superficie rural en manos extranjeras, lo que representa un total de 202.514,34 hectáreas privatizadas por capitales foráneos, encabezados predominantemente por firmas de origen italiano. Para dimensionar el volumen de esta cifra, la extensión de suelo en manos internacionales equivale prácticamente a la totalidad de la superficie del Departamento Junín (que cuenta con una extensión de 247.600 hectáreas).
Si bien este indicador general sitúa a la provincia por debajo del techo nacional del 15% que fijó la Ley 26.737, la fragilidad del esquema actual no reside en la foto del presente, sino en la proyección futura.
El equilibrio político local y la Presidencia del Senado
La provincia de San Luis ocupa una posición clave por la composición de su representación legislativa y las características de su territorio semiárido.
A nivel político, el gobernador Claudio Poggi mantiene conversaciones continuas con la Casa Rosada en busca de recursos, mayor participación en la coparticipación federal y la reactivación de obras públicas para la provincia. Sin embargo, la representación parlamentaria en el Senado responde a una dinámica propia: dos de las tres bancas pertenecen a La Libertad Avanza (Bartolomé Abdala e Ivana Arrascaeta) y responden de forma directa a la línea del Poder Ejecutivo Nacional, mientras que la tercera banca es ocupada por Fernando Salino (Unión por la Patria), alineado en el rechazo firme a la ley.
El senador Bartolomé Abdala ejerce la Presidencia Provisional del Senado. Si bien su rol es jerárquico y reemplaza constitucionalmente a la Vicepresidenta de la Nación —quien ejerce la Presidencia natural del cuerpo—, su función resulta operacionalmente crítica: Abdala administra la lista de oradores, los tiempos de la sesión y las mociones en el recinto, constituyendo la herramienta del oficialismo para ordenar un debate que se anticipa voto a voto.
Las consecuencias sobre la geografía y economía de San Luis
Investigadores de la Universidad Nacional de San Luis (UNSL) y del Grupo de Estudios Críticos Pedro Paz han expuesto los riesgos inmediatos que la reforma traería sobre el territorio provincial:
Discrecionalidad y pérdida de renta provincial: La modificación introducida en el Senado, que otorga al Gobernador la potestad de autorizar cada venta, transforma las transacciones inmobiliarias rurales en negociaciones políticas bilaterales con corporaciones transnacionales. Sin el amparo de una ley nacional uniforme, la provincia corre el riesgo de un avance descontrolado sobre sus bienes comunes y de una fuga definitiva de la renta agraria e hídrica al exterior.
Inseguridad sobre las cuencas hídricas: En una provincia semiárida donde el agua es el recurso más escaso, la eliminación de la tutela federal sobre tierras que albergan o bordean cuerpos de agua permanentes deja expuestas las vertientes de las Sierras Centrales y del Valle del Conlara ante proyectos privados cerrados o actividades extractivas que alteren el flujo natural.
Extranjerización de la frontera agrícola (Sur y Valle del Conlara): Al suprimirse el límite de 1.000 hectáreas, los mejores campos agrícolas del sur provincial (destinados a la producción de maíz y soja) quedarían a merced de compras masivas por parte de fondos de inversión internacionales. Esto encarecería el precio de la tierra en dólares, desplazando progresivamente a los productores medianos locales hacia el arrendamiento.
